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其住宅的销售总数是一个常数

2019-05-19

  保障房自出现以来一直都是政府在单打独斗,让开发商参与进来,如果不挣钱,开发商也不会进来。而今年以来,国务院提出把城市中的老旧房也纳入棚户区改造,通过新型金融杠杆备好1万亿元来支持。棚户区改造就是将政府的力量和市场的力量结合起来,为政策和市场的结合寻找一个切入点。目前国家层面批准的棚户区改造区域有很多都是城市核心区域,地理位置优越,所有棚改和升级也有一定的关系。城市核心区域有连片的低端住宅,城市的基础设施改造很难,所以它是和商业业态、地下基础设施、市政管网、交通规划升级连在一起的。棚户区和过去的保障房相比,最容易引入市场化力量。最容易和城市多年遗留下来的众多历史遗留问题,以及过去十多年引发的城市发展弊端,一并寻求出路,是个好的契机。

中国的房地产业,明确无误地说,还有至少20年的辉煌期。第一,市场的力量正在取代政府之手。私人资产的累积正在取代社会资本的累积。第二,波动的发展过程正在取代单项的运动过程。有涨有跌,一定有个合理的过程,但是波动也有个基本趋势,随着城市资源的优化,居住条件的改善,房价会随之波动。2014年中国房地产业迄今为止的成交量和价格,是改革开放以来历史第二的一年,仅次于2013年。2013年中国城镇人口占52.7%,其中有17个百分点是农民工,涉及2.4亿人;2014年全中国房地产的成交量是仅次于2013年的,历史第二高点。开发商资金链断是市场优胜劣汰导致的。今年一到六月,全国房地产商的开工总面积比2013年1-6月同期萎缩了将近20%,不是增速下降,是负增长了20%。并且,各种新干线建设还未完成,基础建设还没有建成,怎么说是城镇化建设到了尾声?房地产的供求和股市的供求两码事,房地产的成交量和股市没关系,而今年的波动是之前被政策掩盖下的市场因素凸显出来了。

  第三,过剩取代了短缺。一个地区未来一个中长期时间内,其住宅的销售总数是一个常数,不会发生太大变化。当2013年全中国绝大多数城市的房地产市场量价提升、购销两旺的时候,是房地产市场的大年,它透支了2014年甚至2015年的一部分购买力和需求。第四,转折。

  而我们的城镇化发展在过去10年中,是发展不平衡的。我们的城市质量和抗风险能力还比较差,房屋减灾防震做得很不充分。房地产市场也会遵循供求变化的基本规律,其成交量萎缩和成交量高涨之间,有着必然的因果关系。当前房地产市场正在发生四个转折。到2020年城镇人口将增加6%-7%,将会涉及1亿人。这个周期波动可能导致一个供给的小年和需求的大年,这是正常合理的一个市场运行过程。过剩不是今天才有的,但今年的过剩和此前不一样的是,不是单个过剩,而是整个生产能力的过剩。自然2014年就可能是个小年,2014年是个小年就意味着2015年或者2016年可能是个大年。

  9点55分,王晨的英语家教准时到了。英语是王晨最不喜欢的科目,再加上起得太早,老师讲着讲着他便打起了瞌睡。家教老师看到他上课如此不专心,于是想找个他感兴趣的话题给他提提神儿。“你平常都喜欢玩些什么电脑游戏啊?”

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